أثار تطبيق قانون الإيجارات الجديد الذي أصبح نافذاً في 28/12/2014 إشكاليات عديدة في إثر إبطال المجلس الدستوري بعض مواده[1] مما ترك اجتهادات المحاكم منقسمة ومعها أوضاع المستأجرين والمالكين معلّقة وحقوقهم هشة، والشرخ بينهم شديد الحدّة. وسبق لـ"المفكرة" أن رسمت هذا الواقع محاولة إستخلاص العبر منه في تقرير سابق[2].

وصدر القانون التعديلي لقانون الإيجارات رقم 2 في 28 شباط 2017، في محاولة من المشرّع لإعطاء الإجابات الشافية، ووضع حدّ للتخبط الذي وقعت فيه المحاكم ومعها المالكون والمستأجرون. وقد جاء في الأسباب الموجبة أنه "قد أصبح من الثابت إلى حد اليقين بأن هذا القانون بصيغته الراهنة لا يحقق العدالة الإجتماعية ومن شأن عدم توقيف مفعوله أن يؤدي إلى الإخلال بالتوازن والإستقرار الإجتماعي بين فئات المجتمع وأن يخلق إرباكاً وإلتباساً في تطبيق نصوصه أمام المحاكم".

ويذكر أن المجلس الدستوري ردّ[3] الطعن المقدّم بوجه القانون التعديلي من قبل 12 نائباً[4]، معتبراً أن "القانون المطعون فيه يسعى إلى معالجة متوازنة بين مصالح متناقضة وسلبيات متراكمة وأوضاع هي أساساً غير حقوقية وغير دستورية أحياناً، ما يوجب مقاربة دستورية متكاملة ومتوازنة وعقلانية، وأن القانون المتوازن بين مصالح متباينة قد يحد من حقوق دستورية ولكن لهدف رشيد وضروري إنطلاقاً من قيم ومرجعيات ومن خلال مقاربة متوازنة (...) وأن كل توازن متلازم مع درجة مقبولة من التضحية، والتي هي في حالات شائكة ومعقدة وسيلة من وسائل تحقيق مبادئ حقوق الإنسان".

إلا أن تطبيق القانون التعديلي 2/2017 أنتج إشكاليات لربما أكبر، مظهراً فشل المشرّع في ترتيب التوازن بين حقوق المالكين والمستأجرين، وإعطاء خارطة طريق واضحة للخروج من أزمة تطبيق قانون الإيجارات.

فاقتضى إذاً، وعلى غرار ما قامت به "المفكرة" عام 2015، التمحيص في الإجتهاد بناء على عيّنة ممثلة من الأحكام[5] – صادرة عن محاكم البداية والإستئناف في بيروت وجبل لبنان[6]– لتبيان طريقة تفسيره وتطبيقه للقانون التعديلي، بغية إستخراج بعض التوجهات والإجابات العملية للإسهام في توضيح المشهد.

في إثر مراجعة القرارات القضائية موضوع العيّنة، تنشأ إشكالية تطبيق القانون المعدّل من ثلاث مسائل رئيسية ندرسها تباعاً مشيرين إلى توجّهات الإجتهاد بشأن كل منها، قبل أن نحاول استخراج بعض الخلاصات.

 

الإشكالية الأولى: من يحدّد بدل المثل؟

أعاد القانون التعديلي إنشاء اللجنة ذات الطابع القضائي في المادة 7 بعدما كان المجلس الدستوري قد أبطلها، منيطاً بها مهامّ محورية ألا وهي النظر في تطبيق الأحكام المتعلقة بالزيادات على بدلات الإيجار (المادة 7)، والبت بطلبات الحصول على مساهمة من الصندوق[7] (المواد 8 إلى 10) وتحديد بدل المثل في حالة الاختلاف بين تقريري الخبراء المعينين من قبل كل من المالك والمستأجر لتخمينه (المادة 18).

وقد تقاعست السلطة التنفيذية[8] عن إنشاء هذه اللجان ولم يحصل ذلك إلا بتاريخ 17/5/2019[9]. فكيف تعاملت المحاكم مع اختصاص اللجان خلال الفترة السابقة، وكيف فسّرته؟ وما كان مصير المهام المناطة بها حين كانت الحكومة متقاعسة عن إنشائها؟

 

  1. اللجان وحدها تبتّ طلبات الإستفادة من الصندوق

اتفق الإجتهاد على اعتبار إختصاص اللجان ذات الطابع القضائي في البتّ بطلبات الحصول على مساهمة من الصندوق صلاحية حصرية تقضي بردّ الدعاوى المقامة لدى القضاء العدلي في هذا الخصوص، لعدم الإختصاص.

ففي هذا الإتجاه، ذهب القضاة المنفردون في بيروت[10] وبعبدا[11]. واعتبرت مثلاً الرئيسة أميرة صبرا أن "المشرّع قد حسم الخلاف الذي نشأ نتيجة قرار المجلس الدستوري (...) وأعاد العمل باللجنة وأناط بها حصراً أمر النظر في طلبات الإستفادة من الصندوق، الأمر الذي جعل هذه المحكمة غير مختصة للبت في الإستدعاء الراهن". واعتبرت القاضية المنفردة في بعبدا آمال عيد أن عدم إنشاء اللجنة حتى اليوم لا يجعل القاضي المنفرد قادراً على الحلول وحده محل كل أعضائها.

كما ذهب في الإتجاه نفسه اجتهاد محكمة الإستئناف في جبل لبنان، تحديداً الغرفة الخامسة عشرة التي تترأسها القاضية رندة حروق[12]، معتبرة أن "الصندوق لم يصبح واقعاً حتى تاريخه رغم أنه مقرّر قانوناً ولا يمكن للمحكمة البت في مدى استفادة الجهة المستأنف عليها من تقديماته (...) على ضوء اختصاص اللجنة الحصري بذلك (...)".

 

  1. انقسام الاجتهاد حول الإختصاص في تحديد بدل المثل

أما في ما خصّ الإختصاص في تحديد بدل المثل، جاء تفسير الإجتهاد منقسماً بين توجّهين.

  • توجّه أول: القضاء العادي مختص في تحديد بدل المثل في قضايا استرداد المآجير وليس في قضايا زيادة البدلات

يظهر من عيّنة الأحكام قيد الدرس توجه أول لدى المحاكم بتجزئة مفهوم بدل المثل تبعاً لتجزئة الإختصاص في تحديده. فاعتمد هذا التوجه تفسيراً ضيقاً للمادة 7 من القانون 2/2017 مفاده أن مهمّة اللجنة ترتبط حصرياً بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجار إذاً تنحصر صلاحية تحديد بدل المثل في حالة الاختلاف بين تقريري الخبرة التي تمنحها إياها المادة 18، في هذا الإطار. يقتضي إذاً وفق هذا الإجتهاد عطف المادة 18 من القانون (إناطة اللجنة بت الإختلاف بين تقريري الخبرة) على المادة 7 منه. في المقابل، يعود للقاضي المنفرد المدني صاحب الصلاحية الشاملة في قضايا الإيجارات (المادة 86 أ.م.م) تحديد بدل المثل خارج إطار المطالبة بالزيادات على بدلات الإيجار، أي في دعاوى إسترداد المأجور. وهذا هو إجتهاد محكمة استئناف بيروت، تحديداً الغرفة الخامسة التي تترأّسها القاضية سلام شمس الدين[13] التي اعتبرت في تعليلها[14] "إن ربط مهمّة تحديد بدل المثل باللجنة لا يكون واقعاً ضمن موقعه القانوني الصحيح في كل مرة يمتنع فيها المؤجر عن ممارسة حقّه بالمطالبة بالزيادات"[15]. وفي الإتجاه نفسه ذهبت القاضية المنفردة في بيروت أميرة صبرا[16].

على صعيد موازٍ، ترتبط بهذا التوجّه مسألة مدى وجوب تقيّد القضاء العدلي – المناط به وفق هذا التوجه تحديد بدل المثل في قضايا الإسترداد - بالآليات التي أرساها القانون في معرض تحديد بدل المثل واحتساب التعويض المتوجب عن الاسترداد، على غرار اللجان.

وللتذكير، يضع القانون آلية معقدة لتحديد بدل المثل: ففي حال فشل المالك والمستأجر في الإتفاق على بدل المثل رضائياً خلال الأشهر الثلاثة الأولى من نفاذ القانون، للمالك أن يعيّن خبيرين لتخمين بدل المثل، على أن يكون للمستأجر خلال شهرين من إبلاغه التخمين، إما الموافقة عليه أو تقديم تقرير مقابل منظم من خبيرين يستعين بهما. وعند الاختلاف بين التقريرين، جاز لكل من الفريقين أن يلجأ إلى اللجنة التي تصدر قراراً معللاً قابلا للإستئناف. وتنص المادة 19 على البيانات التي يجب أن يتضمّنها تقرير الخبرة تحت طائلة البطلان.

كما ينظّم القانون آلية خاصة مرتبطة بعرض التعويض المتوجّب في حالات الاسترداد للمستأجر، والمحدّد رضائياً أو قضائياً قبل إقامة دعوى الاسترداد[17].

ويتضّح جلياً أن عدداً من الأحكام التي تتناول قضايا استرداد المأجور، تجاهلت تماماً – بشكل ضمني أو صريح – الآليتين سابقتي الذكر، وعمدت إلى القفز فوقهما.

هذا ما نستشفّه من اجتهاد محكمة الإستئناف في بيروت، الغرفة الخامسة التي تترأّسها القاضية سلام شمس الدين[18]، والتي اعتمدت في معرض تحديدها لبدل المثل - أساس احتساب تعويض الإسترداد، على الخبراء المعيّنين من قبل المحكمة ابتداءً واستئنافاً، وعلى سلطة التقدير التي تتمتّع بها وعلى اجتهاداتها السابقة. وذهبت هذه الغرفة بشكل صريح في حكم صادر في 27 شباط 2017 إلى حدّ إعفاء القاضي من الآليات التي وضعها القانون معتبرة أنه وفي قضية إسترداد، "يكون القاضي المنفرد صاحب الإختصاص الشامل لتحديد بدل المثل (...) وفقاً للآلية التي يختارها (...)".

في هذا الإتجاه ذهبت أيضاً الغرفة السادسة لمحكمة الإستئناف في جبل لبنان التي تترأسها القاضية ريما شبارو[19]، والقاضية المنفردة في بيروت أميرة صبرا[20].

 

  • توجه ثانٍ: اختصاص اللجنة الحصري في تحديد بدل المثل في جميع الحالات

يظهر من عيّنة الأحكام قيد الدرس توجه ثانٍ لدى المحاكم يقضي بإناطة الإختصاص في تحديد بدل المثل باللجنة ذات الطابع القضائي في دعاوى المطالبة بالزيادات على بدلات الإيجار، كما في دعاوى إسترداد المأجور. ويمكن اعتبار أن هذا الجزء من الإجتهاد كرّس "وحدة مفهوم بدل المثل" في قانون الإيجارات، بحيث يكون النظام المطبّق على احتساب بدل المثل هو نفسه سواء كان الهدف من احتسابه احتساب الزيادة على بدل الإيجار (المادة 15) أو احتساب التعويض المتوجّب لمصلحة المستأجر في حالة استرداد المأجور للضرورة العائلية أو للهدم والبناء (مادة 22).

في هذا الإتجاه ذهبت بعض القاضيات المنفردات في بيروت[21]، وغرف عدّة من محكمة الإستئناف في جبل لبنان، تحديداً كل من الغرفة الرابعة عشرة التي يترأسها القاضي جورج حرب[22] والغرفة الخامسة عشرة التي تترأسها القاضية رندة حرّوق[23].

وقد أتى اجتهاد الغرفة السادسة التي تترأسها القاضية ريما شبارو أكثر غموضاً. فقد كرّست هذه الغرفة في إحدى القضايا اختصاص اللجنة في قرار إعدادي[24] في قضية استرداد مأجور، فكلّفت الفرقاء "اتخاذ موقف حول مدى توافقهما على تحديد بدل المثل أو الإستئخار إلى حين تحديده من قبل اللجنة القضائية المنصوص عليها في المادة 7 من القانون 2/2017". إلا أنها عادت واعتبرت في حكم نهائي[25] في قضية استرداد أخرى، أن المحكمة تتمتع بالإختصاص لتحديده على اعتبار أنها وجهة استئناف لقرارات اللجنة.

واللافت جداً في هذا الإطار هي المخالفة التي سطّرتها القاضية ريما شبارو في 26 نيسان 2018 على الحكم النهائي الآنف الذكر المتخذ بالأكثرية في الغرفة التي تترأسها، والتي تُعتبر أبلغ موقف قضائي يعبّر عن "وحدة مفهوم بدل المثل". فقد حدّدت فيها أسباب مخالفتها قرار الأكثرية لناحية الأسس المتصلة بالتعويض معتبرة أنه:

"أ- (...) لا يجوز حرمان المتقاضين من درجة من درجات المحاكمة ذلك أن تقرير بدل المثل يحدد للمرة الأولى بهذه الحالة استئنافاً بوقت لم يتسنّ فيه للمتقاضين معرفة الأسس الواجبة الإتباع بداية (...)

ب- (...) أن بدل المثل قد ترك تحديده صراحة باللجنة صاحبة الإختصاص الحصري بهذا الشأن (...)

ج- أن إغفال ما قد تقدم أعلاه سوف يؤدي حتماً لبروز بدليّ مثل، بدل مثل حددته هذه المحكمة بالأكثرية وبدل مثل قد حددته وربما لاحقاً اللجنة المختصة (...)، إذاً سوف يبرز بدلا مثل متناقضان وبالأخص إذا لجأ المالك للطلب من المستأجر أثناء التنفيذ، البدلات المتوجبة (...) أو إذا أصر مثلاً على إجراء المقاصة بين التعويض المحكوم به لصالح الجهة المستأنفة وما بين البدلات المترتبة عليها (...)

(...) وحيث لا يرد على ما تقدم بالقول وكما فعلت وللأسف بعض المحاكم ولربما كما أرادت أو أشارت هذه الأكثرية صراحة أم حتى ضمناً أنه يجب إيجاد معايير تمييز ما بين بدل مثل يتعلق بالزيادات المتصلة بالبدلات وزيادات أو تحديد لبدل المثل يتصل بالتعويض الحالي بحيث يترك الأمر فيما خص الأولى للجنة المختصة والثانية للمحكمة الحالية لأن التمييز هنا لا محل له ذلك أنه فضلاً عن كونه يمس بمبدأ إستقرارية الأوضاع الحقوقية عبر خلق بدلي مثل دون وجه حق فإنه يأتي ليوسع شرح النصوص المتصلة بالقوانين الإستثنائية للإيجارات وبوقت حرص فيها المشترع وأجمعت فيها الإجتهادات المتتالية على وجوب عدم التوسع بشرح وبتطبيق تلك القوانين (...) وليتيح بالتالي المجال لبروز اجتهادات متناقضة (...) في مختلف المحاكم لا بل حتى ضمن المحكمة ذاتها".

على صعيد محكمة إستئناف بيروت، من اللافت أن القاضية جمانة خيرالله المنتدبة رئيسة على الغرفة الخامسة التي تترأسها القاضية سلام شمس الدين سجّلت أيضاً مخالفة في قرارين[26] لإجتهاد هذه الغرفة في قضايا الإسترداد، معتبرة أن "تحديد بدل الإيجار لا يمكن أن يتم إلا بعد استكمال الإجراءات التي حدّدها المشترع في هذه الحالة ومنها بطبيعة الحال فصل النزاع حول قيمة بدل المثل من قبل اللجان".

أما اجتهاد الغرفة الحادية عشرة التي يترأسها القاضي أيمن عويدات فلا يمكن تحديده بوضوح. فالأحكام الصادرة عنها لم تتناول موضوع إسترداد المأجور. إلا أنه يمكن أن نستشفّ هذا الموقف من حكم صادر في 13 تموز 2017 جاء فيه، وبمعرض تحديد مهام اللجنة ذات الطابع القضائي، وسنداً للمادة 7، أن من ضمن هذه المهام "تحديد بدل المثل الذي يتم الإستناد إليه في تحديد الزيادات وتعويضات الإسترداد وغيره"[27]. ويبقى انتظار أحكام صادرة عن هذه الغرفة في قضايا الإسترداد لتبيان اجتهادها بوضوح حول تحديد نطاق اختصاص اللجنة.

على صعيد محكمة التمييز، يُستشف من إجتهاد هيئتها العامة أنها تعتبر اللجنة هي الصالحة لتحديد بدل المثل في جميع الحالات، من ضمنها قضايا الإسترداد، وهذا ما نعود إليه أدناه.

وتجدر الإشارة إلى تشديد الإجتهاد ضمن هذا التوجّه على الطابع الحصري لإختصاص اللجنة، بمعنى أنه رسم حدود اختصاصها بوضوح، مشيراً إلى أن صلاحية احتساب الزيادات على بدلات الإيجار أو تعويض الإسترداد، تعود للقاضي المنفرد – صاحب الصلاحية الشاملة في قضايا الإيجارات – فور تحديد بدل المثل قضاءً[28] من قبل اللجنة، أو رضاءً[29]. كما أوضحت بعض الأحكام أنه "لا يمكن للقاضي المنفرد واللجنة المذكورة أعلاه أن يحيل كل منهما إلى الآخر إدارياً النزاع"[30].

ويكون إذاً مآل الدعاوى المقدّمة لدى القضاء العدلي إما الإستئخار إذا كان الطلب احتساب الزيادات على البدلات أو تعويض الإسترداد إلى حين تحديد بدل المثل من قبل اللجنة[31]، إما الردّ لعدم الإختصاص إذا كان المطلب تحديد هذا الأخير[32].

 

3. هل يمكن للمستأجر والمالك أن يتنازلا عن صلاحية اللجان؟

على صعيد آخر، أثير سؤال عمّا إذا كان يمكن للفرقاء في الدعاوى أي المستأجر والمالك أن يتفقا على تولّي القضاء الصلاحية المناطة باللجان، أم أن هذه الصلاحية تدخل ضمن أحكام الانتظام العام التي تبقى ملزمة للجميع. وقد اكتسى هذا التساؤل أهمية خاصة في ظل إجتهاد لافت للهيئة العامة لمحكمة التمييز في هذا الخصوص.

 

  • توجه أول: اعتبار الإختصاص الحصري للجنة مرتبطاً بالإنتظام العام

يظهر من عيّنة الأحكام قيد الدرس توجه أول صريح لدى المحاكم باعتبار إختصاص اللجنة الحصري مرتبطاً بالإنتظام العام. وهذا ما آل إليه بوضوح إجتهاد محكمة الإستئناف، الغرفة الحادية عشرة، برئاسة القاضي أيمن عويدات، حيث جاء في حكم[33] لها أن "القانون قد أنشأ اللجان المذكورة أعلاه باعتبارها محاكم خاصة في طريقة تشكيلها ونطاق إختصاصها، فإن هذا الإختصاص يعتبر إلزامياً ومتعلقاً بالنظام العام وبالإمكان إثارته عفواً من قبل اللجنة أو القاضي المنفرد ومن بعدها محكمة الإستئناف والتمييز، كما بإمكان الفرقاء إثارته في جميع مراحل المحاكمة، (...)".

في الإتجاه نفسه ذهبت كل من القاضيتين المنفردتين في بيروت سالي الخوري[34] وسيسيل سرحال[35].

 

  • توجه ثانٍ: اعتبار آلية تحديد بدل المثل ممكن التنازل عنها

أما على المقلب الآخر، فنجد اجتهاداً لافتاً جداً لمحكمة التمييز في هيئتها العامة، في قرارين[36] أتيا لردّ طعنين مقدّمين في إطار مسؤولية الدولة عن أعمال القضاة العدليين، بسبب ارتكاب أخطاء جسيمة.

وكان الطعنان اتصلا بحكمين[37] صادرين عن الغرفة الحادية عشرة لدى محكمة الاستئناف (برئاسة القاضي أيمن عويدات) في قضايا استرداد للمآجير. ومن أبرز أسباب الطعن إهمال المحكمة تطبيق الآلية المقررة في قانون الإيجارات الصادر في العام 2014 لتحديد بدل المثل. وقد رأت الهيئة العامة لمحكمة التمييز في قرارها 39/2017، وبعد التذكير بأن القانون الجديد الصادر في 28/2/2017 استعاد الآلية المنصوص عنها في قانون 2014، أن "طرفي الدعوى لم يبادرا إلى تطبيق هذه الآلية عبر الإتفاق رضاءً على تحديده، كما أن المؤجر (...) لم يبادر إلى تعيين خبيرين لتحديد بدل المثل، إنما أعطى للمحكمة الحق في تقدير بدل المثل وفق القواعد العامة، ما ينطوي على تنازل ضمني عن الآلية المنصوص عنها في المادة 18، (...) وهي آلية منوط أمر تطبيقها بالفرقاء وليس بالمحكمة التي وضعت القانون الجديد موضع المناقشة بينهما". ويعني ذلك ضمنياً أن الهيئة العامة لمحكمة التمييز اعتبرت أنه يؤول للجنة ذات الطابع القضائي تحديد بدل المثل، إلا أنه يعود للفرقاء التنازل عن هذه الصلاحية والآلية المرافقة لها.

ويكون بذلك قرارا الهيئة العامة قد حجبا طابع الإنتظام العام وبالتالي الطابع الإلزامي عن آلية تحديد بدل المثل في القانون – وضمنها الإختصاص الحصري للجنة التي يلجأ إليها أحد الفرقاء لتحديده. وفي هذه القرارات مؤشرات خطيرة عما قد يؤول إليه إجتهاد محكمة التمييز في تفسير الصلاحيات والآليات التي يرسيها القانون، في اتجاه يسهم في تجزئتها.

 

الإشكالية الثانية: إمكانية تطبيق القانون التعديلي في ظل عدم دخول الصندوق حيز التنفيذ

لم يدخل الصندوق المخصّص لمساعدة المستأجرين[38] حيّز التنفيذ حتى اليوم، بسبب عدم تأمين الموارد له. وإن كان قانون الإيجارات الجديد في صيغتي 2014 و2017 قد حرم المستأجرين غير اللبنانيين من الإستفادة من تقديماته[39]، إلا أن وزارة المالية كانت قد قدّرت نسبة المستأجرين القدامى المعنيين بأحكام الصندوق بـ85%[40].

وتضمّن القانون التعديلي المادة 58 التي تنصّ بشكل صريح على تعليق "تطبيق أحكام مواد هذا القانون المتصلة بالحساب المساعدات والتقديمات، كما المراجعات القضائية في الأساس أو التنفيذ أو الأحكام التي سبق وأن صدرت والتي تؤدي إلى تحديد بدل إيجار أو إخلاء المستأجر المعني بتقديمات الصندوق المذكور إلى حين دخوله حيز التنفيذ".

فما هو مفعول طلب الإستفادة من الصندوق على الدعوى؟ وما مدى صحة الإنذارات بدفع الزيادات على بدلات الإيجار؟

في دعاوى طلب دفع الزيادات على بدلات الإيجار والإسقاط من حق التمديد، اعتبر الإجتهاد أن مجرّد تقديم طلبات المساعدة إلى الصندوق يفضي إلى بتعليق النظر بالدعوى. وذهبت القاضية المنفردة في بيروت لارا كوزاك[41] في هذا الإتجاه معتبرة أن "مجرّد إدلاء المدعى عليه بالإستفادة من صندوق المساعدات يكفي لإعتباره معنياً بتقديمات الصندوق، ويعود بالتالي الإختصاص للجنة بإصدار القرار بالموافقة على المساهمة أو بعدمها، ولا أهمية قانونية لطلب التسجيل لعدم دخول الصندوق حيز التنفيذ وعدم تمويله لغاية تاريخه". كما اعتبرت القاضية المنفردة في بعبدا آمال عيد[42]، أن "مساهمة الصندوق في حال تطبيق الزيادات هي مساهمة رئيسية".

أما في دعاوى الإسترداد، فلم تتّفق المحاكم على مفعول تقديم طلبات المساعدة إلى الصندوق.

 

  • توجه أول: رفض تعليق دعاوى الاسترداد للمعنيين بتقديمات الصندوق

اعتبر جزء من الإجتهاد أن التذرّع بأحكام الصندوق في حالات الإسترداد لا يؤدي إلى استئخار البت بالدعوى. ويعمد هذا الإجتهاد عملياً إلى تجزئة المادة 58 من القانون.

وقد أسند أصحاب هذا الرأي هذه النتيجة على نص المادة 3 الفقرة 2 من القانون[43]، والتي اعتبرت أن الهدف من الصندوق المساهمة في دفع الزيادات على بدلات الإيجار.

وهذا هو الإتجاه الذي سلكته محكمة استئناف بيروت – الغرفة الخامسة التي ترأسها شمس الدين[44].

غير أن هذا المنطق يصطدم بإشكالية كون المادة 22 المقطع 3 تعطي المستأجر في أي من حالتي استرداد المأجور (للضرورة العائلية أم للبناء)، والذي تتوفّر فيه الشروط، الحق بأن يتقدم من اللجنة بطلب الحصول على مساهمة مالية.

 

  • توجه ثانٍ: إمكانية الإستفادة من الصندوق تقضي باستئخار الدعوى إلى حين إنشائه

اعتبر جزء آخر من الإجتهاد وفي دعاوى الإسترداد، أنه يقتضي وقف المحاكمة لحين دخول الصندوق حيز التنفيذ، نظراً لإمكانية استفادة المستأجر من تقديماته. في هذا الإتجاه ذهبت القاضية المنفردة في بيروت رين أبي خليل[45] مستندة إلى نص المواد 58 و8.

وعلى صعيد محكمة الإستئناف اعتبرت الرئيسة المنتدبة جمانة خير الله في مخالفتها لقرار الغرفة التي ترأستها بالإنابة[46] أنه "يقتضي الاستئخار إلى حين إنشاء الصندوق لأن إنشاءه له تأثير على التعويض الذي يخصص للمستأجر التي تتوفر فيه الشروط"[47]. واستندت تحديداً إلى المادة 22 مقطع 3 من القانون.

 

الإشكالية الثالثة: تطبيق التشريع من حيث الزمان

نظراً إلى تاريخ وموضوع الدراسة الحالية التي تبحث عن توجهات الإجتهاد في تطبيق القانون التعديلي الصادر عام 2017، فإن العينّة موضوع الدراسة، تناولت في غالبيتها الساحقة أحكاماً في قضايا إيجارات قدّمت قبل صدور القانون التعديلي، وصدرت الأحكام فيها بعده. وبطبيعة الحال شكّلت مسألة القانون الواجب تطبيقه مادة دسمةً في عيّنة الأحكام موضوع الدرس.

وترتبط إشكالية القانون الواجب التطبيق في دعاوى الاسترداد بنصوص المواد 55 (3) و22 عطفاً على 32(د) من القانون التعديلي.

كما ازدادت هذه الإشكالية تعقيداً مع تعديل القانون 2/2017 بعض مواد قانون 2014 دون سواها وإعادة نشر قانون الإيجارات برمّته، في ظل نص المادة 59 منه التي تلغي جميع الأحكام المخالفة أو غير المتفقة ومضمونه.

ويطرح ذلك عملياً إشكالية القانون الواجب التطبيق على دعاوى المطالبة بزيادات على بدلات الإيجار والإسقاط من حق التمديد في ظل نص المادة 59 ووجود تعارض بين صيغتي 2014 و2017 لا سيما لجهة اللجنة صاحبة الإختصاص في احتساب بدل المثل وتطبيق الزيادات والبت بطلبات المساعدة من الصندوق.

كما يطرح مسألة أخرى وهي التاريخ الواجب اعتماده لبدء سريان التمديد القانوني، في ظل إعادة نشر المادة 15 التي تنص على أنه "تمدد لغاية تسع سنوات (...) من تاريخ نفاذ هذا القانون، عقود إيجار الأماكن السكنية"، وإدخال تعديل عليها يقتضي بتمديد هذه الإيجارات 12 سنة للمستفيدين من تقديمات الصندوق. فهل بدأ سريان مهلة التمديد القانوني في 28/12/2014 (تاريخ نفاذ قانون 2014) أم في 28/2/2017 (تاريخ نفاذ قانون 2017)؟ ولهذه المسألة بعد عملي آخر، إذ يرتبط بدء سريان هذه المهلة، ببدء تناقص التعويض المستحق في دعاوى الإسترداد.

في هذا المقال، سنتوقّف حصراً عند مسألة بدء سريان التمديد القانوني، لما لها من آثار عملية مهمة، تفضي في نهايتها إلى تحرير الإيجارات.

ويبقى الإجتهاد غامضاً في هذا االخصوص. فإن كان يستشف من بعض الأحكام اعتماد تاريخ نفاذ قانون 2014 كنقطة انطلاق للتمديد القانوني[48]، لم تعطِ إلا محكمة إستئناف جبل لبنان الغرفة السادسة برئاسة القاضية ريما شبارو إجابة صريحة عن هذه المسألة. فقد استندت هذه المحكمة إلى نص المادة 15، معتبرة أن "العبرة لبدء احتساب الفترة التمديدة هي لتاريخ نفاذ القانون 2/2017 ولا يعتد بالفترة المنقضية ما بين تاريخ نفاذ القانون 2014 وتاريخ نفاذ القانون التعديلي واعتبار الدعوى المقدمة في ظل سريان القوانين السابقة بمثابة الدعوى المقدمة في السنة التمديدية الأولى".

 

خلاصات

يفضي التمحيص في الإجتهاد إلى استنتاج الأمور الآتية:

  • من جهة أولى، يبقى قانون الإيجارات الجديد رغم الصيغة التعديلية للعام 2017 معطلاً لدى عدد كبير من المحاكم في بيروت وجبل لبنان، مما يبيّن فشل المشرّع التام في المهمّة التي رسمها لنفسه عبر إستصدار قانون 2017 الذي أراد منه منح أرضية ثابتة للمحاكم ومعها المالكين والمستأجرين لتطبيق قانون الإيجارات الجديد وتخطي الإشكاليات والغموض في نصوصه. ويبدو أن الأمر لن يتغيّر مع تشكيل اللجان ذات الطابع القضائي في أيار الماضي، إذ تبقى إشكالية عدم دخول الصندوق حيز التنفيذ قائمة. فما مصير طلبات المساعدة التي تبت فيها اللجان على اعتبارها مستحقة، فيما أن الموارد المالية ما تزال غير متوفّرة؟ وما تأثير ذلك على الدعاوى العالقة أمام القضاء؟
  • من جهة ثانية، إن تطبيق قانون الإيجارات الجديد من قبل قسم من الإجتهاد يأتي من خلال التضحية بالآليات التي أرساها القانون في سبيل حماية الحق في السكن. وهذا ما نتبيّنه من أمرين:

الأمر الأوّل، أن الأجزاء الوحيدة من القانون السارية المفعول – والتي يتمّ تطبيقها من بعض المحاكم – هي آلية استرداد المآجير، وسريان مهلة التمديد القانوني (بغض النظر عن انطلاقها في 2014 أو 2017) التي تؤدي في نهايتها إلى اعتبار الإيجار حراً. بمعنى آخر، يتّضح أن قانون الإيجارات قابل للتطبيق – بالنسبة لبعض المحاكم – في ما يؤدي إلى إنهاء حالة الإيجار حصراً، وليس تنظيمها وهي قائمة. ويستشفّ من ذلك أن النيّة المبيّتة للسلطة التي مرّرت القانون الجديد ومعه تحرير الإيجارات مقابل وعد بمساعدة المستأجرين القدامى هي الرهان على الوقت لتصفية حقوق هؤلاء من دون تحريك أي ساكن. فالسقف الزمني الأقصى الموضوع للتمديد القانوني قد يحث الكثيرين منهم (وتبلغ نسبة المعنيين منهم بأحكام الصندوق 85 % كما أسلفنا) على القبول بأي مخرج ولو وجدوا أنفسهم في أوضاع أكثر هشاشة، طالما أن إخراجهم من المآجير آتٍ لا محالة. فكأنما الهدف من القانون ليس حلّ مسألة المستأجرين إنما تذويبها من خلال دفع أكبر قدر ممكن من المستأجرين القدامى إلى التخلي عن مآجيرهم بشروط معينة، على أمل أن تجد نفسها بعد سنوات عدة أمام عدد محدود من المستأجرين القدامى تسهل تصفية حقوقهم بتكلفة مالية محدودة.

الأمر الثاني، إن تطبيق هذه الأجزاء السابقة الذكر من القانون من قبل قسم من المحاكم، كان ممكناً من خلال تجزئة آليات القانون، على نحو سمح لها بتجاوز إشكالية عدم تشكيل اللجان المكلفة احتساب بدل المثل في حال المنازعة بشأنه. كما عمد التوجّه الإجتهادي نفسه بغية القفز فوق عدم تفعيل صندوق المساعدات، إلى تجزئة مفعول المادة 58 وحصر تعليقها للدعاوى في حالة التذرع بأحكام الصندوق عند المطالبة بالزيادات على البدلات.

  • بمعنى آخر، يظهر تطبيق قانون الإيجارات الجديد ممكناً فقط من خلال تجزئة أحكامه والآليات التي يؤسس لها (صلاحيات اللجان ذات الطابع القضائي وإمكانية طلب المساعدة من الصندوق). ويتخطى هذا التوجّه كونه وجهة نظر تقنية محض ليشكّل مخالفة لقرارات المجلس الدستوري بشأن دستورية قانون الإيجارات الجديد. فكان المجلس الدستوري[49] قد خلص إلى اعتباره دستورياً بعدما رأى[50] أنه "يتضمن عناصر متكاملة من خلال إرسائه قواعد حقوقية، وآليات تطبيق متعددة ومتدرجة زمنياً سعياً لمعالجة مسألة ليست محض قانونية بالمعنى الحصري، بل اقتصادية واجتماعية ومتراكمة زمنياً، وبالتالي سعياً للتوفيق بين حقوق متضاربة". كما كان القرار قد أكّد على أن "القانون المطعون فيه وُضع بهدف تحقيق عدالة متوازنة"، وأدّى "إلى معالجة متوازنة بين مصالح متناقضة وسلبيات متراكمة" وأن أحد العناصر الأربعة الضرورية التي يخضع لها "التوازن بين مصالح متباينة" يكمن في "التوازن من ناحية الكلفة والمنافع".

فإذاً، استندت دستورية القانون إلى الترابط والتكامل في الآليات التي يرسيها، خصوصاً آليتي تحديد بدل المثل والحق في المطالبة بمساعدة الصندوق. فهذا الترابط والتكامل بين الآليات هو العنصر الأساسي الذي يرسو عليه التوازن الذي تحدث عنه المجلس الدستوري، والذي شكّل الأساس للقول بأن القانون يوفّق بين حق الملكية وحق السكن، وبالتالي أنه دستوري.

  • من جهة أخيرة، على المستأجرين التنبّه، بغية حماية حقوقهم، إلى ضرورة مناقشة تقرير الخبرة المُبلّغ إليهم من قبل المالك ضمن مهلة الشهرين وعدم تجاهله، كي لا يتمّ اعتبارهم وفق بعض المحاكم موافقين على بدل المثل المقدّر، مما يؤدي إلى وضع القاضي المدني يده على الدعوى.

 

  • نشر هذا المقال في العدد | 60 |  حزيران 2019، من مجلة المفكرة القانونية | لبنان |. لقراءة العدد اضغطوا على الرابط أدناه:

 منحة السكن ومحنته

 

 


[1]القرار 6/2014 الصادر بتاريخ 6 آب 2014 الذي أبطل فيه المجلس المادتين /7/ و/13/ والفقرة ب-4 من المادة /18/، المتعلقة كلها باللجنة المكلّفة بتحديد بدل المثل والناظرة في استفادة المستأجرين ذوي الدخل المحدود من الصندوق الخاص للإيجارات السكنية.

أنظر حول هذا القرار: المفكرة القانونية، "المجلس الدستوري اللبناني يرد الطعنين على قانون الايجارات الجديد شكلا: استنكاف جديد عن احقاق الحق"، موقع المفكرة القانونية الإلكتروني، 16 حزيران 2014؛ المفكرة القانونية، "آخر مهلة للطعن في قانون الإيجارات في لبنان: 11 تموز، ماذا يحصل إذا تخلّف النواب عن تقديم طعن جديد؟"، موقع المفكرة القانونية الإلكتروني، 8 تموز 2014.

[2]ميريم مهنا وحلا نجار، "تناقضات قضائية في ظل قانون الإيجارات المبتور"، دراسة من ضمن "دراسات المرصد المدني لاستقلال القضاء وشفافيته 2014-2015"، منشورات المفكرة القانونية، 2016، ص. 113-134.

[3] قرار المجلس الدستوري رقم 3/2017، المنشور في العدد 16 من الجريدة الرسمية الصادرة بتاريخ 6 نيسان 2017.

[4] وهم: زياد أسود، ناجي غاريوس، خالد الضاهر، عباس هاشم، هاغوب بقرادونيان، مروان فارس، الوليد سكرية، عبد اللطيف الزين، عاصم قانصوه، أمل أبو زيد، دوري شمعون ونقولا فتوش.

[5]41 حكماً صادراً عن القضاة المنفردين في بيروت أميرة صبرا، فرح ضيقة، رين ابي خليل، سيسيل سرحال، لارا كوزاك، فاطمة جوني، سالي الخوري وعن القضاة المنفردين في جبل لبنان (بعبدا) القاضيتين روا الحاج وأمال عيد وعن غرفتي محاكم الإستئناف في بيروت الغرفة الحادية عشرة والتي يترأسها القاضي أيمن عويدات والغرفة الخامسة التي تترأسها القاضية سلام شمس الدين وعن محاكم الاستئناف في جبل لبنان (بعبدا) الغرفة السادسة التي تترأسها القاضية ريما شبارو وعن غرفتي محاكم جبل لبنان (جديدة المتن) الغرفة الخامسة عشرة التي تترأسها القاضية رندى حروق والغرفة الرابعة عشرة الذي يترأسها القاضي جورج حرب.

[6]ويقتضي في مرحلة لاحقة توسيع البحث ليشمل المحاكم في المحافظات الأخرى.

[7]وهو في الحقيقة حساب "تابع لوزارة المالية وتمسك حساباته لدى مديرية الخزينة في هذه الوزارة" (المادة 3 من القانون التعديلي 2/2017)

[8]في حين أنه وفي 24/6/2017 حدّدت وزارة العدل عدد هذه اللجان وأسماء رؤسائها من القضاة

[9] أصدر رئيس الجمهورية العماد ميشال عون في 17/5/2019 المرسوم رقم 4773 القاضي بتشكيل اللجان ذات الطابع القضائي، الناظرة في تطبيق الأحكام المتعلقة بالزيادات على بدلات الإيجار. ويقتضي مع صدور المرسوم ترقّب ما ستؤول إليه العديد من الملفات العالقة أمام المحاكم، وما سيؤول إليه التضارب في الإجتهاد لناحية توزيع الصلاحيات بين هذه اللجان والقاضي المنفرد الناظر في قضايا الإيجارات.

[10] أميرة صبرا (إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 21 شباط 2017، وتاريخ الحكم في 9 أيار 2017 - رقم القرار غير مذكور)

لارا كوزاك (تاريخ الإستحضار غير مذكور، وتاريخ الحكم في 30 نيسان 2018 - رقم القرار غير مذكور)

فاطمة جوني (إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 1 نيسان 2016، وتاريخ الحكم في 19 أيلول 2018 - رقم القرار غير مذكور)

[11] آمال عيد (إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2016، وتاريخ الحكم في 30 أيار 2018 - رقم القرار 82/2018)

[12]إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 28 حزيران 2016، وتاريخ الحكم في 12 شباط 2019 - رقم القرار 27/2019

 [13] تاريخ الإستحضار غير مذكور، وتاريخ الحكم في 16 كانون الأول 2018 - رقم القرار 75/2018

    إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 14 اذار 2017، وتاريخ الحكم في 27 شباط 2018 – رقم القرار 315/2018

    إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2016، وتاريخ الحكم في 20 أذار 2018 - رقم القرار 437/2018

    إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2014، وتاريخ الحكم في 15 كانون الثاني 2019 - رقم القرار 79/2019

[14] تاريخ الإستحضار غير مذكور، وتاريخ الحكم في 16 كانون الأول 2018 - رقم القرار 75/2018 : "حيث أن المادة السابعة منه نصت على إنشاء لجنة ذات طابع قضائي أوكل إليها مهمة تطبيق الأحكام المتعلقة بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجارات ومن هذه المهام حسب الفقرة الرابعة من المادة 18 من القانون المذكور تحديد بدل المثل في حال إختلاف تقريري الخبيرين المعينين من المؤجر والمستأجر، وحيث يستفاد من صراحة نص المادة 7 المذكورة أن مهمّة اللجنة هي تطبيق الأحكام المتعلقة بتطبيق الزيادات على بدلات الإيجار، مّما يعني أن التذرع بالأحكام المرتبطة بها تقع صحيحة قانوناً عندما يعمد المؤجر إلى مطالبة المستأجر بدفع الزيادات المستحقة، أما في الحالة التي يمتنع فيها المالك عن ممارسة حقه بالمطالبة بالزيادات فإن التذرّع بالأحكام المتعلقة باللجنة تضحى دون سبب مشروع".

[15] تاريخ الإستحضار غير مذكور، وتاريخ الحكم في 16 كانون الأول 2018 - رقم القرار 75/2018

[16]  إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 20 آذار 2014، وتاريخ الحكم في 14 تشرين الثاني 2017 - رقم القرار غير مذكور: "حيث أنه من التمحيص في مجمل المواد الواردة في قانون الإيجارات الجديد يتبيّن أن إختصاص اللجنة لتحديد بدل المثل ينعقد في حال إستمرار الإجارة وذلك بهدف تحديد الزيادة التي تطرأ على بدل الإيجار إستناداً إلى بدل المثل الذي يشكل عنصراً من عناصر هذا التحديد، وحيث في الحالة الراهنة، فإن الهدف من تحديد بدل المثل هو لتحديد التعويض عن الإسترداد وليس في معرض إستمرار الإيجارة انما انقضائها (...)".

تنصّ المادة 25 من القانون الجديد على ما يلي: "مع مراعاة أحكام المواد 22 و23 و24 من هذا القانون، على المالك في جميع حالات الإسترداد المنصوص عليها في هذا القانون، أن يعرض ويودع لدى الكاتب العدل في المنطقة التي يقع فيها المأجور التعويض المحدد بموجب هذا القانون أو المتفق عليه رضاءً مع المستأجر، مع الإشارة بوضوح الى تناقصه نسبياً مع المدة التمديدية المتبقية وفقاً لأحكام الفقرة 5 من المادة 33 أعلاه".[17]

[18]  إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2011، وتاريخ الحكم في 2 أيار 2017 - رقم القرار 540/2017

 إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2013، وتاريخ الحكم في 2 أيار 2017 - رقم القرار 541/2017

إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 25 تموز 2016، وتاريخ الحكم في 16 كانون الثاني 2018 – رقم القرار 78/2018

تاريخ الإستحضار غير مذكور، وتاريخ الحكم في 16 كانون الأول 2018 - رقم القرار 75/2018

إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 1 نيسان 2016، وتاريخ الحكم في 16 كانون الثاني 2018 – رقم القرار 77/2018

إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2014، وتاريخ الحكم في 13 شباط 2018 - رقم القرار 219/2018

إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2014، وتاريخ الحكم في 6 آذار 2018 - رقم القرار 363/2018

إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2014، وتاريخ الحكم في 20 آذار 2018 - رقم القرار 436/2018

إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2016، وتاريخ الحكم في 20 آذار 2018 - رقم القرار 437/2018

إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2017، وتاريخ الحكم في 27 تشرين الثاني 2018 - رقم القرار 1988/2018

إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2014، وتاريخ الحكم في 15 كانون الثاني 2019 - رقم القرار79/2019

إستحضار الدعوى مقدّم في سنة 2016، وتاريخ الحكم في 29 كانون الثاني 2019 - رقم القرار173/2019

[19]إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 31 تشرين الأول 2012، وتاريخ الحكم في 29 كانون الثاني 2018 – رقم القرار غير مذكور 

[20]إستحضار الدعوى مقدّم بتاريخ 20 آذار 2014، وتاريخ الحكم في 14 تشرين الثاني 2017 – رقم القرار غير مذكور: اعتبرت المحكمة أنه "في الحالة الراهنة، فإن الهدف من تحديد بدل المثل هو لتحديد التعويض عن الإسترداد وليس في معرض إستمرار الإيجارة إنما إنقاصها، وبالتالي لا يكون من الواجب إتباع الإجراءات الواردة في المادة 18 (...)"